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オーナーチェンジ

おーなーちぇんじ

現在の入居者の顔ぶれはかわらないまま、物件持ち主が変わることです

オーナーチェンジとは、現在の入居者の顔ぶれは変わらないまま、物件の持ち主である大家さんが変わること、入居者から見ると物件の賃貸契約時の貸主が変更になる、ということです。

賃貸物件の契約の大部分では「貸主=家主、オーナーさん」が所有しているアパートやマンション、戸建て住宅、駐車場、土地などを貸し出すことで、収入を得ています。オーナー側には、短期的にはできるだけ収入を増やす、長期的には所有している間の維持費や建物などの価格などが減らない、ということが重要です。

そのため、不動産の価格の上下や物件のメンテナンス費用との兼ね合いなどから、現在所有中の物件が売買されたり、自らがこのオーナー物件を相続するときの適切なタイミングで相続されたりもします。

このときに、現在の入居者は居住したまま、オーナーだけがかわるスタイルを、オーナーチェンジと呼んでいます。法律用語や契約書上では、所有者変更と呼ばれます。

とくに取り決めがない限りや、一定の契約上の変更などが予定されている等、定められたなにかが発生しない限りは、オーナーチェンジの通知は契約上必須ではありません。ですが、不動産業界ではオーナーチェンジの都度、その通知が入居者のもとに届くのが一般的慣習です。

新しいオーナーとなった後、物件のメンテナンスや建て替えを行ったり、オーナー本人が居住したりといった理由で、物件によっては入居者が退去させられることもあります。この場合、退去に際しては新しいオーナーからの申し出に入居者が承諾すれば退去、もしくは裁判等を経て退去となります。

少し難しい話になりますが、基本的に現代の賃貸不動産関連の契約関連法のうち、「普通借家契約」では、借り手優先のものが多くなっています。このケースでは、オーナーが変わったからと言って、借り手に著しい不利益が発生するような退去などは発生しにくいよう、法律や権限などが整えられています。

そして契約期間が終われば、家賃滞納や契約時の定めをはなはだしく違反した場合以外は、そのまま再契約できることが一般的となります。オーナー側から見ると、一度普通借家契約で賃貸をはじめた場合、オーナー側の都合により途中でやめることができない契約なのです。

賃貸契約でよく使われている契約期間は2年ですが、それを超える契約期間のものも存在します。

対して、定期借家契約の場合、非常に短い契約期間のものや、非常に長い契約機難の物などもあります。契約期間が終われば、契約を終了させることができます。

よく、住宅を建てるための貸地や、個人オーナーが直接募集している貸家物件などに多く見られます。このタイプの契約では、転勤から戻って来るのに伴って、その住居をオーナーが使用したいから、次の契約更新は無いといったケースもあります。

通常、オーナーチェンジに際しては、オーナーが変わっても入居したままというケースの方が圧倒的に多く見られます。この場合、入居者側が預けた敷金礼金やその他の入退去用の各種手数料、建物の修繕といった契約内容は、新しいオーナーにそのまま引き継がれます。

例外として、当初のオーナ―との契約書内に特約があり「新オーナーの際にはこれらを引き継がない」といった内容があれば、新オーナーとの間のあらたな契約内容が有効となります。契約更新時の賃料見直しなども、通常は従前の契約から引き継がれます。

持ち主が変わっても引き続き同じ条件で住むことができる=新しく手に入れた賃貸物件はすぐに収益が得られる、という点で、入居者にも貸主にもメリットが大きな取引でもあります。

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