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更新

不動産では各種の契約継続手続きのことをいいます

更新(こうしん)とは、現在すでに存在している賃貸借契約をはじめとした、継続利用するための各種の契約等について行われるものです。前の契約を受けて、引き続き、一部の項目などの見直し等を取り入れながら、あらたな契約を行うことです。

一般的な不動産賃貸に関連する契約では、【1】賃貸契約や借家等契約や、土地、駐車場、私道他利用など不動産物件そのものにかかる場合、【2】レンタル家具や布団、警備契約や駆けつけサービス、インテリジェントキー付随の各種利用サービス、住宅総合保険等などの設備や備品利用、各種サービス等について使われる言葉です。

新たにお部屋探しをして契約するときは「(新規)契約」と呼び、前の契約を受けて契約終了日前など前契約条項に定められている時期に行う契約を「(契約)更新」と呼びます。

更新の契約と新規契約では、法律上の取り扱いや利用者としてのステイタスや実績等といった取り扱われ方にも差があります。

更新契約では、とくに取り決めがない場合、これまで結ばれていた契約内容の大部分を引き継ぎます。家賃や使用方法、契約期間、管理等の扱いほかに大きな変更点がある場合、通常は事前に契約書に定められた期間を設けた予告や方法を経た合意にもとづいて、契約項目が変更されます。

また、一般的な不動産賃貸契約では2年毎の更新方式の所が多く、契約内容に、更新の際に見直す項目や、どちらかが契約解除を行う際の申し入れ期間や費用等について定められています。申し入れがあったからと言って、必ずしも従わなければならないわけではなく、通常は貸主借主双方による合意更新(ごういこうしん)となります。

契約更新の交渉や手続きを進めていたのに双方の合意が得られなかった場合や、更新合意を忘れていたといった場合、「法定更新(ほうていこうしん)」という期間の定めのない契約に移行することがあります※。

これらのケースでは、通常はいずれも、契約事務を行う不動産会社に対する手数料や、契約更新時に必要な貸主等あての更新料、住宅総合保険等にかかる支払いは、事前に契約書に定められた一定期間ごとに発生するのが一般的です。

※令和2年4月1日の民法改正により、これ以降に法定更新された場合では改正民法が適用されず、これ以降に自動更新された場合は改正民法が適用されます。

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