倉庫

用途は様々、貸倉庫やトランクルーム

不動産賃貸である物件には、大まかに分けると、住居向け物件(他拠点生活向け含む)、事務所向け物件、店舗向け物件(テナント物件)、工場や倉庫物件等があります。

このうち倉庫物件とは、契約した人が倉庫、すなわち商品や器材什器などの備品、住宅の家具などの保管目的で使用する物件である、ということです。中にはガソリンなどを含む、自動車や船舶、航空機などの保管などを行える場所もあります。

また、商材などを一時的に保管する場所である場合、その入荷出荷や検品等の各種の作業を行うための付随業務が認められている事務所や、作業場があるタイプとないタイプがあります。

通常、居住はできませんが、中には一部居住エリアや管理人の常駐エリアなどを設けている物件もあります。

これらの倉庫以外の利用部分が、広さや設備、その他の面で割合として大きい場合、不動産契約書で条項として盛り込まれる他、建物の種別の中に別途記載されることがあります。

万が一、不動産契約にかかる書面に記載のない状態で住居などとして借りたまま、倉庫としての使用を続け、何らかのトラブルを起こしたり損害保険や火災保険契約をした場合は、保険による補填が行われない他、地域への賠償、業務上過失や管理者責任、詐欺罪等含め刑事罰など、比較的大きな罪に問われる可能性もあるため注意が必要です。

賃貸物件と同じ倉庫物件用途で、売買物件もあります。

不動産賃貸契約では、物件について建物の建て方等の他にも使用の目的等が分けられています。これは、目的によって建物の傷み方などが異なってきたり、トラブルがあった際に必要な費用、その他のリスクが大きく異なることなどが理由にあります。建物や利用の種別や実態などのリスクに応じて、不動産契約や保険等に関する負担が高くなっています。

また、契約している物件が住居であるのに、倉庫として営業している等の場合には、管理会社と相談の上で用途を変更し再度契約してもらう必要があります。入居者側が契約変更に応じない場合には、用途外利用で退去させられることが一般的です。

住宅として契約したものの、長期の海外転勤などで、現在居住中の住居を家財専用の倉庫のように使用したいケースも有りますね。この場合には、管理人等の立ち入り権や親族等委任を受けて入居者の代わりをしてくれる人、電気やガスなどの利用停止等、家賃等の前払いの条件を設定したうえで、継続して家財倉庫のように利用できるケースもあります。

また一般の賃貸住宅の一室であっても、内部に保管するモノの種類や入出庫などの管理報告体制等によっては、倉庫として利用する目的で賃貸契約が行える場合もあります。一般的には軽量物で、管理人などによる定期確認や入出庫立ち合いなどを受ける、等の特約などを盛り込んでいるところもあります。

一般的に、賃貸物件では、建物が傷みにくい順で挙げると、以下のようになります。1:いつも同じ少人数で利用し、靴を脱いできれいに生活する「住居向け物件」2:いつも同じ程度の顔ぶれや人数で利用し、あまり汚れにくい使用目的の「事務所向け物件」3:常に不特定多数の人が利用し、利用者についてすべて人物が特定できるわけではないうえ、靴履きの人が多い「店舗向け物件」4:さまざまな作業で利用する他、荷物など大きなものを出し入れすることが多い「工場や倉庫物件等」

このような物件の利用に際しては、これらをカバーするに相当する保険などの加入や、家賃、敷金などが必要となるシステムとなっています。

倉庫物件では、店舗や事務所物件のように、審査項目が非常に多くなります。まずは入居希望者について、契約する人がすでに法人として営業し企業としては安定しているか。開業前であれば、個人としてはこれまでの営業状態や実績、ソーシャルスコアはどうか、金融機関などが保証してくれるかなどを審査します。

倉庫物件の場合、契約後にゴミや残土置き場、想定外の作業場のようにルールを無視した利用の後、法人や経営者などが必要経費を払えないまま返済が行われないといったケースが全国各地で相次ぎました。そのため、これまで以上に契約審査などが厳しくなっています。

またその倉庫での保管物の種類によっては、危険物や必要な保管場所としての届出等、建物の種類や土地自体の都市計画等での利用区分、周辺環境等によって、さまざまな条件や制約があります。

場合によっては、倉庫として営業する際に、入出庫のための法定の管理者等を常駐させたり、一定期間ごとに入出庫の官公庁等への届け出や、処理等にかかる担当企業等を含めた報告義務がある場合もあります。入出庫時に想定される搬送方法等に対して、道路条件や敷地内設備や敷地条件が妥当かどうかといった判断を受けるケースもあります。

倉庫として使用する物件については、さまざまなエリアの立地や交通状況調査などを行ったうえで、物件を探す方が多いかと思います。

どういったものを保管するか、どういった物質等をどのくらいの量保管するか、入出庫の頻度や配送方法はどうか、入出庫時に大型車両や重機等は利用するか、審査の範囲は多岐にわたります。管理者の数や、公的届け出等の状況はどうか、作業場等は存在するか、盗難などのリスクについてどう対応がとれるか、といったことも含めて、倉庫を探す際には事前の条件設定がかなり必要となります。

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