契約不適合責任

2020年民法改正により、瑕疵担保責任から中身を変えて契約不適合責任となりました。賃貸でも今後、徐々に契約が見直される見通しです。

従来の民法では、売買等契約時に物件に隠れた大きく重要な問題点である「瑕疵(かし)」が存在する場合、元のオーナー側には損害賠償責任や契約自体の解除が認められる、という瑕疵担保責任を負うといった規定が長く存在してきました。

ですが、近年のさまざまな契約実態や紛争解決等のプロセスと結果を受け、法の改正により新たに定義されたのが「契約不適合責任」です。これまで存在していた瑕疵担保責任の文字は、この改正によって民法上からは消えました。

法律でいう契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことを言います。

改正前民法での瑕疵には、引き渡し物の品質性能等が予定されていた契約なのにもかかわらず、その内容に適合しないなどの前提条件、必要性がありました。

これまでの民法の場合、取引されるものが特定されていれば、そのものが品質を下回っていても債務不履行に当たらないと考えていたケースもあります。

たとえば、この中からこれとこれをください、と言われていて、同じ形状の別の個体を差し出すと、それは瑕疵担保ではなく別の法律的な争いとなるといった具合です。ですがこの契約不適合責任においては、引き渡されたものベースで種類や品質、数量等が適合しているかどうかを判断することになりました。

また、少し難しい話になりますが、これまでの改正前民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵が前提とされた法定責任であり、売主側が瑕疵を過失なく知らなくても損害賠償が発生することがありました。

今回の2020年改正民法の契約不適合責任の場合、瑕疵は隠れたものでなくてもよく、また法定責任ではなく債務不履行責任として取り扱われます。契約解除が行いやすくなったほか、この契約内容に適合しない部分を自らが修補した際には、修補請求を行うことができ、あるいは代金減額請求などを行うこともできます。

ですが、売主側に責任を問われる事由がない限り、売主に対しては損害賠償が請求されないように変わっています。

物件売買契約以外の賃貸借契約でも、賃貸借対象となっているのは売買される建物です。そのため、建物の売買取引の一般的な項目に影響を受けて、契約時の条項にも変更があるものと予想されます。

現在は、改正前民法の下で交わされている賃貸借契約ですが、今後はこの瑕疵担保部分が契約不適合として、さまざまな判例等をうけて変化します。これにと伴って、既存の賃貸契約も、契約更新の際などに変化するものと考えられています。