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居抜き

前入居者が設置しものや設備をそのまま残した状態で、新たな入居者へ引き継ぐ物件です

居抜き(いぬき)とは、主にオフィスビル、テナントや飲食店、事業者用物件に多く見られる形態です。

前の入居者が退去する際に、もともとこの物件に備わっている設備の他、前入居者がこれまで設置し使用してきた設備等をそのまま残した状態で、新たな入居者へ引き継ぐ方法です。

通常オフィスビルや商業施設中心に行われている賃貸契約では、各建物やテナント部分のエリアを決めて、その場所をベア(基本設備以外なにもない状態)で借り受けます。そして、各建物や管理会社が建物管理上や個別の契約上認めている範囲で、すでに設置されている設備を移動したり、それ以外の設備を造作したりなどの工事をおこなって入居、利用します。

一般オフィスや飲食店では、前入居者の設備そのままで引き継ぎができること、この状態から改装を行えば改装経費全体も安上がりなことから、同業他社の開業資金の節約につながる居抜き物件は長く人気です。

昭和平成のバブル崩壊後は、上場大手チェーン店でも拡大路線の中、自社による物件建設などは減少傾向でした。全国各地の廃業物件や居抜き物件を中心に、必要な部分だけを改装することで、同じ予算で広いエリアに多店舗展開するため使われるようになり、さらに引き合いが増え、人気となりました。

物件によって、またその時々の契約によって、退去時に設備等を残していく事で費用が発生するかどうかは異なり、物件内でもテナント位置や業種、入居者の個性などによって、原状回復が必要か等は異なります。

居抜きと一言で言っても、さまざまな状態があります。

ほぼ作り付けで固定されているフレーム付きOAフロア、パーティション、受付カウンター、キッチン設備や配管、カウンターテーブル、理美容院の椅子などの固定物だけが残っているケースは良く見かけられるタイプです。このほかに、残置物などとして、営業中に使用されていたスチール家具、可動式の客席テーブル椅子、鍋や食器、看板などが一通り残り、清掃と看板替えだけで、すぐに営業可能な物件もあります。

廃業に伴う居抜き物件入居では、前の入居者が使用していた屋号や業種をそのまま引き継ぐタイプで、営業を開始するケースなども数多く見られます。

同業種による居抜きからの営業開始では、前入居者についていた固定客や、エリア内潜在客が新しい店舗の変化に注目して訪れる可能性も高まり、新規開業の際には一定期間はある程度の広告効果がプラスされると考える、マーケット分析もあります。

また居抜き物件では、契約書次第では、これらの内の一部のアイテムについては、新たに建物の設備や付属物として扱われることもあります。とくに法人契約、オフィスや商業施設などの退去時契約の際には、退去時に看板や電飾などをかけ替えたり取り外すなどの必要が最低限盛り込まれることもありますが、撤去のドタバタで誤って廃棄される場合などもあります。

対策として、入居契約時に管理会社やオーナーと協力し、設備や付属物について新たに画像などをつけたリスト化を行うとともに、資産管理票などを貼付ると良いでしょう。情報を書面等形に残るもので共有することで、使用や撤去に伴うトラブルを事前に防いでおきたいものです。

賃貸住宅や住宅売買においても、この居抜き物件に近い存在の物件があります。通常、住宅取引においての設備等は基本、作り付けのものや、契約書等に盛り込まれた家具家電などに限られます。

ですが、前入居者が長期入院や別荘利用のあと、私物の家具や家財については放棄したいといった場合、これらが残った状態となるときには「残置物あり(ざんちぶつ)」と呼んだり、「現状優先」などと呼ばれます。

こうした物件では、前入居者が放棄したものの中には高額なものがあったり、個人情報や前入居者から始まる親族などのプライベートに深く関わるものといった可能性もあります。また、現金や預貯金等、請求権のある年金やその他資産が隠れていたりといったケースもあります。

こういった時、前置物については廃棄とされていて不動産会社等とは契約を取り交わしていても、本人や親族等に届け出る方が良い場合もあります。

2020年民法は改正されましたが、残置物の範囲、取扱いにおける所有者や責任範囲については、未だに見解が分かれるところもあります。

残置物としての取り扱い範囲などについては、前入居者自身や相続人が完全に放棄したいという意向がある場合もあることから、契約時にある程度書面などで互いに確認しておくほか、不動産管理会社等に相談しておくほうが良いでしょう。

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