賃貸住宅

マンションタイプの賃貸住宅

賃貸住宅とは、各種の賃貸借契約を交わしたうえで、他人に貸し出して、大家さん側が家賃輸入を得る居住用の住宅の総称です。

建物全体を1人に貸し出すものから、建物の中を最初から世帯ごとに分けて設計施工して世帯ごとに各1家族等に貸し出すもの、1つの世帯内を複数人に貸し出すものなどがあります。

また中には、居住をメインとしながらSOHOのように自宅で開業している利用方法の物件などもあります。

いずれの賃貸住宅も使用の目的としては、「主として居住」するための住宅や、「一時的あるいは隔日などときおり居住」するための住宅を指します。後者の使い方は、ホテルなどとは異なりマンスリーマンションやウィークリーマンション的な用途で、不動産の短期賃貸借契約を結ぶことで借りる物件としての契約のものです。

B&Bや一時利用のゲストハウスなどは、賃貸住宅には分類されません。

賃貸される住宅の持ち主としては個人の大家さんや法人企業等の他、それぞれ公的性質を帯びた組織である地方公共団体、住宅供給公社、UR再生機構などの物があります。借りる側は個人の場合もあれば、一部には法人などが利用者の代理や契約者として、使用者を事実上の契約者として借りている契約の場合もあります。

世界各国の不動産をはじめとする各種の契約には「こういった契約と利用の実態があれば、こういった契約書面や留意事項に基づいた契約条項で契約自体を行う」といった、事実上のスタンダードとなるものがあります。これを典型契約(てんけいけいやく)と呼びます。

ちょっと難しい話になりますが、賃貸借と呼ばれる、何かを貸し借りするに対して対価を伴う契約されるものの1つとして、土地建物などの対象物が存在します。世の中では非常に数多く結ばれているタイプの土地建物貸借の契約では、適用される法律の大部分は、借地借家法と民法をベースにしたものです。この民法に規定がない項目については、借地借家法が適用される他、それぞれの法律をベースにした契約のテンプレートのようなものが各業界や国などから参考として提示されており、これをもとにした契約が広く行われています。

賃貸住宅の大部分では借地借家法やその中の定期建物賃貸借契約(=定期借家契約)ではなく、民法を受けた建物賃貸借契約(=普通借家契約)が交わされています。この契約の大部分は典型契約というものに分類され、この2つの法律だけにとどまらず、これまで行われてきた多数の契約やトラブルのときの判例や慣習、契約実務といった法律部分や、取引の実態などの影響を互いに受けて、さまざまな優先されるべき常識のようなルールが存在します。不動産トラブルで調停や訴訟などになった場合には、法律だけによらず、通常はこのルールなどによってできるだけ当事者同士で円満に解決が図られるような流れが圧倒的多数です。

勘違いされがちですが、借地借家法でも、2020年改正民法後も、契約上「定めた」賃貸借の存続期間の上限は50年ではなく、事実上無限です。ただし、対価は定められたように発生し、その契約内容が妥当性を欠く場合には、法の最低限度で定められたように変更されたり無効とされる場合もあります。

借地借家法による定期借家契約の場合、貸主側による都合もふくめてかなり柔軟な契約が行える一方、必ず一定の契約期間を定めるほか、契約の更新が無いことを定めなければなりません。基本的には契約更新が無いため、契約満了をまたいでいつまで借りられるかわからない、借りている間は物件の維持に対して自分で果たさなければならない責務も多いといったこともあり、借り手がなかなかつかず、入居者があっても離れやすいといったケースもあります。

借地借家法に比較して比較的新しいのが民法をベースとした普通借家契約です。現在国内多くの不動産会社で交わされている、賃貸住宅を借りる際に交わされる普通借家契約の場合、もとより住宅として使用することなどを多く想定した契約となっています。契約期間が終了しても、更新されるのが原則。

一時、住宅セーフティーネットなどが話題になった後、あらゆる人々の居住権を確保するために、法などが整備されてきました。そのため、解約する場合、入居者からは比較的柔軟に対応してもらえるのに対して、大家さん側からはハードルが高く、大家さん都合の中途解約や更新拒否がなかなか行えないようになっています。

最近はシンプルで丁寧な暮らしや、終活などの影響もあり、これまでの日本の慣習とはことなり、あらゆる世代で賃貸住宅の需要が増えました。またそれとともに、シルバー世代向けや成熟した家族ステージにあるファミリー向け物件なども増えました。

賃貸住宅専用物件であっても、分譲マンション以上の規格の壁厚や設備を備えたアパートマンションも増えています。

今、賃貸住宅は、分譲マンションにはないほど自由で快適な住宅として、広くあらゆる生活パターンの皆様に選ばれる存在となっています。